Att renovera hotell handlar om att hålla rum, badrum och tekniska system i takt med vad gästerna förväntar sig. Textilier, mattor och möbeltyger på ett hotell byts i regel ut efter 5 till 7 år. En fullständig renovering med nya möbler och badrum görs med 11 till 14 års mellanrum.
Den som bygger om ett hotell behöver bygglov när byggnaden får en väsentligen ny användning, till exempel när ett kontorshus blir hotell. Ett hotell som tar emot minst 9 gäster samtidigt eller har minst 5 gästrum ska sedan 1 januari 2025 anmälas till Polismyndigheten. Prioritera badrum, sängar och ljudmiljö när budgeten är begränsad, eftersom gästerna märker de delarna först.
Hur ofta behöver ett hotell renoveras?
Ett hotell slits mycket snabbare än en vanlig bostad. Nya gäster varje natt sätter spår i golv, väggar och dörrkarmar. Renoveringsbehovet skiljer sig mellan olika delar av huset, så det lönar sig att planera i tre nivåer:
| Nivå | Vad som ingår | Typiskt intervall |
|---|---|---|
| Uppfräschning | Målning, mattor, gardiner, överkast och nya möbeltyger | 5 till 7 år |
| Renovering | Nya möbler, sängar och badrum i gästrummen | 11 till 14 år |
| Ombyggnad | Ny planlösning, nya tekniska system eller en ny inriktning för hotellet | När byggnaden eller affärsidén kräver det |
En uppfräschning går att göra en korridor i taget utan att gästerna märker mycket. En ombyggnad är ett större projekt som kan kräva bygglov eller anmälan till kommunen innan den första väggen rivs.
Vilka delar av hotellet ska du renovera först?
Alla delar av ett hotell går sällan att renovera samtidigt. Pengarna gör mest nytta där gästerna ser skillnaden direkt. Badrummet är platsen där åldern syns tydligast, med slitet kakel, missfärgade fogar och trånga duschar.
Fyra delar av hotellet påverkar gästernas intryck mest och är värda att prioritera:
- Badrum: Ljusa och lättstädade badrum med bra belysning och avställningsytor lyfter intrycket av hela rummet.
- Sängar och textilier: Sängen är det gästen använder mest. Slitna överkast och gardiner får ett nyrenoverat rum att se gammalt ut.
- Ljudmiljö: Bättre ljudisolering mellan rummen och mot korridoren hör till de åtgärder som gästerna uppskattar mest.
- Reception och lobby: Entrén formar det första och det sista intrycket av hotellet.
Många äldre hotell har en lobby med vackra detaljer som är värda att bevara. Nya sittmöbler, bättre akustik och smartare belysning gör stor skillnad. En stor lobby kan delas in i zoner för både affärsresenärer och semesterfirare.
När pengarna inte räcker till allt ger badrum, sängar och ljudmiljö mest effekt för varje krona. Ett hotell med fräscha badrum och tysta rum upplevs som modernt även med äldre detaljer kvar.
Vanliga renoveringsbehov på äldre hotell
Äldre hotell har mycket charm, samtidigt som de tekniska systemen är byggda för en annan tid. El, vatten, ventilation och avlopp fungerar, men sällan optimalt. Bristerna i de tekniska systemen märks hos gästerna innan ägaren ser dem.
El och belysning
Gamla elsystem klarar sällan dagens belastning, när gästerna laddar telefoner och datorer samtidigt. Föråldrade eldragningar ger driftstörningar och ökar brandrisken. En ny elinstallation ger fler uttag vid sängen och jämnare belysning i rum och gemensamma ytor.
Vatten, avlopp och ventilation
Rör från mitten av 1900-talet eller tidigare är ofta slitna invändigt. Läckor, lågt tryck och ojämn temperatur i duschen hör till de vanligaste klagomålen på äldre hotell. Ett nytt VVS-system märks direkt i gästupplevelsen.
Ventilationen behöver i många fall byggas om i samma veva. Badrum utan ordentlig frånluft får fuktskador. Rum med dålig luftväxling känns instängda även när städningen är perfekt.
Badrum och våtrum
Gästerna förväntar sig fräscha, ljusa och lättstädade badrum. Trånga duschar och brist på avställningsytor drar direkt ner helhetsintrycket av rummet. Personalens badrum och omklädningsrum behöver också uppdateras. Trivsamma personalutrymmen ger en bättre arbetsmiljö och i förlängningen bättre service.
Ligger hotellet i Mälardalen kan du kombinera stil med funktion genom en högkvalitativ badrumsrenovering i Sigtuna som tar hänsyn till både byggnadens ålder och dagens krav på hygien, säkerhet och komfort. Anlita ett våtrumscertifierat företag, så att tätskiktet blir rätt utfört och dokumenterat.
Rum, korridorer och ljudmiljö
Gästrummen är hotellets hjärta, medan korridoren är det första gästen ser när hissdörrarna öppnas. I äldre rum finns sällan tillräckligt med eluttag, ljudisolering och smart förvaring. Ljusa färger, nya golv och nya textilier ger stor effekt utan en totalrenovering. Akustiska undertak och ljudabsorberande väggpaneler dämpar ljudet från korridoren och grannrummet.
Många hotell passar på att se över planlösningen när rummen ändå står tomma. Två små rum kan bli ett rymligare dubbelrum med högre pris per natt, men en ändring av en bärande vägg ska anmälas till kommunen innan arbetet börjar.
Brandskydd och tillgänglighet
Brandlarm, nödutgångar, branddörrar och sprinkler behöver ofta uppdateras i äldre hotell. Lagen om hotell- och pensionatsrörelser kräver att utrymningsvägarna i anmälningspliktiga hotell är tydligt markerade och att markeringen syns från dörren till varje gästrum.
Ramper, bredare dörröppningar och tillgänglighetsanpassade badrum hör till ett modernt hotell. Äldre byggnader kräver kreativa lösningar för att nå god tillgänglighet utan att förstöra arkitekturen, som en ramp vid en sidoentré.
Vilka tillstånd behövs för att bygga om ett hotell?
Kontakta byggnadsnämnden i kommunen redan när du skissar på projektet. Det krävs bygglov för ändrad användning när en byggnad helt eller delvis tas i anspråk för ett väsentligen annat ändamål, till exempel när en skola eller ett kontorshus blir hotell. Tillbyggnader och ändringar av fasaden kräver också bygglov.
Åtgärder inne i ett befintligt hotell kräver för det mesta inget bygglov, men ändringar av bärande väggar, ventilation eller vatten och avlopp ska anmälas till kommunen. Arbetet får börja först när byggnadsnämnden har gett startbesked, så lägg in tid för handläggningen i tidsplanen.
Den som driver ett hotell eller pensionat som tar emot minst 9 gäster samtidigt eller har minst 5 gästrum ska anmäla rörelsen till Polismyndigheten. Anmälan ska vara skriftlig och innehålla bland annat företagsnamn, organisationsnummer och verksamhetsort.
Tabellen visar vart du vänder dig för de vanligaste delarna av en hotellombyggnad:
| Åtgärd | Vart du vänder dig | Vad som gäller |
|---|---|---|
| Ny användning, tillbyggnad eller ändrad fasad | Byggnadsnämnden i kommunen | Bygglov och startbesked innan arbetet börjar |
| Ändring av bärande konstruktion, ventilation eller vatten och avlopp | Byggnadsnämnden i kommunen | Anmälan och startbesked |
| Hotell med minst 9 gäster eller minst 5 gästrum | Polismyndigheten | Skriftlig anmälan |
| Servering av alkohol i bar eller restaurang | Kommunen | Serveringstillstånd |
Kan du renovera hotellet utan att stänga?
Ja, ett hotell går att renovera i etapper medan resten av huset är öppet. Dela upp hotellet i zoner och ta en våning eller en korridor i taget, så att övriga rum kan hyras ut under tiden.
Att stänga hela hotellet gör att arbetet går snabbare och blir enklare att samordna, men intäkterna uteblir under tiden. Etapper håller verksamheten igång till priset av en längre byggtid. Välj strategi utifrån säsong, beläggning och hur omfattande arbetet är.
Gästerna störs mindre under renoveringen om du följer några grundregler:
- Information: Berätta i bokningsbekräftelsen och i receptionen vad som pågår och vilka delar av hotellet som berörs.
- Arbetstider: Lägg bullriga moment som rivning och borrning mitt på dagen i stället för tidiga morgnar och sena kvällar.
- Gångvägar: Skylta tydligt och ordna alternativa vägar förbi avspärrade korridorer.
Öppen kommunikation ger fler förstående gäster och färre klagomål i recensionerna. Hyr aldrig ut ett rum vägg i vägg med en pågående rivning.
Vad kostar det att renovera ett hotell?
Kostnaden beror på fastighetens skick, läge och storlek och på hur långt renoveringen går. När hotellfastighetsbolaget Pandox lät renovera Quality Hotel Grand i Borås skrev byggföretaget Wästbygg ett kontrakt på cirka 95 miljoner kronor. Arbetet startade i september 2021 med en beräknad byggtid på ungefär ett år.
Räkna på helheten och inte bara på själva rummen. En komplett budget för att renovera hotell innehåller i regel de här posterna:
- Rum och badrum: Ytskikt, sängar, möbler, textilier och våtrum räknas per rum och multipliceras sedan med antalet rum.
- Gemensamma ytor: Reception, lobby, restaurang och konferensrum får en egen post i budgeten.
- Tekniska system: El, vatten och avlopp, ventilation, brandlarm och hissar kan bli de dyraste delarna i ett äldre hus.
- Myndigheter och konsulter: Avgifter för bygglov och anmälan tillkommer, liksom arvoden till arkitekt, projektledare och kontrollansvarig.
- Intäktsbortfall: Rum som inte kan hyras ut under byggtiden är en verklig kostnad i kalkylen.
Billig inredning blir ofta dyr på ett hotell. En soffa som går sönder efter ett år kostar mer än en dyrare modell som håller hela renoveringscykeln, så väg in slitstyrka och hur lätt materialet är att städa.
Hållbara material och smart teknik
Hållbara val sparar pengar på ett hotell, där energi och underhåll kostar varje dag i många år efter renoveringen. Välj material med lång livslängd och ge fungerande möbler som byts ut ett nytt liv genom återbruk eller försäljning.
Äldre hotell drar mycket energi. Fyra åtgärder sänker både driftkostnaden och klimatpåverkan:
- Fönster: Energieffektiva fönster minskar värmeförlusterna och dämpar ljudet från gatan.
- Isolering: Tilläggsisolering av vindar och väggar ger jämnare temperatur i rummen.
- Uppvärmning: Moderna värmepumpar eller fjärrvärme ersätter gamla och dyra värmesystem.
- Belysning: LED-belysning i hela fastigheten och närvarostyrning i korridorer och trapphus sänker elförbrukningen.
Smart teknik ska göra hotellet enklare att använda och billigare att driva. Rumsstyrning som sänker värmen och släcker ljuset när rummet står tomt sparar energi utan att gästen märker något.
Misstag som gör hotellrenoveringen dyrare
De flesta misstag i en hotellrenovering går att undvika med bättre planering. Gamla brister i el eller brandskydd brukar upptäckas först när väggarna redan är öppna, vilket gör ändringarna dyra.
Undvik särskilt de här misstagen:
- Ingen behovsanalys: Utan en ordentlig genomgång av byggnaden före start blir budgeten en gissning.
- Personalen glöms bort: Receptionister och städpersonal vet bäst vilka rum som får klagomål och vilka material som är svåra att hålla rena.
- För mycket på en gång: Ett projekt som tar sig an hela huset samtidigt tappar lätt kontrollen över tidsplanen.
- Sena besked från kommunen: Bygglov och startbesked som söks för sent stoppar hantverkarna mitt i projektet.
Ett hotellprojekt kräver koll på tidsplaner, hantverkare, inköp och gästkommunikation på samma gång. Anlita en projektledare eller en byggfirma som har renoverat hotell förut och vet hur störningarna för gästerna hålls nere.
Läs mer på Bluehotel.se
Fler guider om hotellens standard, inredning och vad gästerna förväntar sig:
- Hotellstjärnor och vad 1 till 5 stjärnor betyder
- Faciliteter på hotell
- Designhotell och vad som kännetecknar dem
- Boutiquehotell
- Konferens på hotell
Vanliga frågor om att renovera hotell
Måste ett litet pensionat anmälas till Polismyndigheten?
Nej, anmälningsplikten gäller bara hotell och pensionat som är avsedda att ta emot minst 9 gäster samtidigt eller som har minst 5 gästrum. Ett pensionat med 4 rum och plats för högst 8 gäster behöver ingen anmälan, men byggreglerna gäller ändå vid en ombyggnad.
Hur lång tid tar det att renovera ett hotell?
Tiden beror på hur mycket som ska göras. En uppfräschning med målning och nya textilier går att göra rum för rum på kort tid. Totalrenoveringen av Quality Hotel Grand i Borås beräknades ta ungefär ett år från byggstarten.
Hur värderas en hotellfastighet efter en renovering?
Hotellfastigheter värderas ofta med avkastningsmetoden, där värdet bygger på det framtida driftnettot. Ortprismetoden jämför i stället fastigheten med liknande hotell som sålts i samma område. En renovering som höjer beläggningen och snittpriset per natt höjer på så vis även fastighetens värde.
Behöver ett hotell en energideklaration?
Ja, en byggnad med en total användbar golvarea på över 250 kvadratmeter som ofta besöks av allmänheten ska alltid ha en energideklaration, vilket omfattar de flesta hotell. Sedan 1 juli 2026 kan fastighetsägaren också låta upprätta en frivillig energirenoveringsplan för byggnaden.
Vad gör du med gamla hotellmöbler vid en renovering?
Fungerande sängar, möbler och lampor kan säljas, skänkas till föreningar eller återbrukas i personalrum och andra delar av hotellet. Gör en inventering innan rivningen börjar, så att det som går att använda igen inte hamnar i containern.
Vilka frågor ska du ställa när du anställer personal efter ombyggnaden?
Situationsfrågor ger bäst bild av hur en sökande tänker, till exempel ”Vad gör du om en gäst är missnöjd med rummet?” eller ”Hur hanterar du en dubbelbokning?”. Börja rekryteringen redan under ombyggnaden, eftersom vissa roller i kök och reception kräver utbildning.
Hur ska hotellet positioneras efter ombyggnaden?
Bestäm inriktningen innan ritningarna görs, eftersom valet styr planlösning, inredning och vilka gäster hotellet lockar. Ett budgethotell behöver slitstarka och enkla rum, medan ett designhotell lägger mer pengar på inredning och gemensamma ytor.
