Att bygga om ett hotell är ett stort projekt, men också en fantastisk möjlighet. Kanske har du köpt en äldre hotellfastighet och vill ge den nytt liv, eller så behöver ditt nuvarande hotell anpassas för nya behov och gäster. Oavsett vilket så finns det mycket att tänka på – både när det gäller tillstånd, kostnader, bygglov och personal. Idag får du grepp om allt du behöver veta för att komma igång med att bygga om hotell på rätt sätt och undvika dyra misstag.
Tillstånd du behöver innan ombyggnationen
Innan du kan börja med själva renoveringen är det viktigt att du kollar upp vilka tillstånd som krävs. Om du förändrar något i byggnaden, som att bygga om rum, dra nya rör eller ändra planlösningen, måste du oftast ansöka om bygglov hos kommunen. Det gäller även om du inte bygger ut utan bara förändrar det invändiga – det räknas som byggåtgärder och behöver godkännande.
Vill du servera alkohol på hotellet efter ombyggnationen? Då behöver du ett serveringstillstånd, vilket du ansöker om via din kommun. Och om du ska erbjuda frukost, lunch eller middag, måste hotellet vara registrerat som livsmedelsanläggning. Det innebär också att du behöver en fettavskiljare installerad i köket.
I vissa fall, exempelvis om du tänker installera spelautomater, krävs ett separat tillstånd från Spelinspektionen (tidigare Lotteriinspektionen). Dessutom behövs ett generellt hotelltillstånd från polisen. Det kostar 4 600 kronor att ansöka och gäller i fem år. I ansökan bifogar du bland annat ett förvaltarfrihetsbevis och ett registreringsbevis – det är ägaren till verksamheten som ska skicka in den.
Ha koll på lagar och regler vid hotellombyggnad
Sverige har en specifik lag, Lag (1966:742) om hotell- och pensionatrörelse, som reglerar hotellverksamhet. Här finns krav på minsta ytor, hygien, brandsäkerhet och tillgänglighet. Du behöver alltså inte bara tänka på snygg inredning och smarta lösningar – hotellet måste också uppfylla alla tekniska och juridiska krav.
Det gäller även om du inte gör stora förändringar. Bara det faktum att du vill använda byggnaden som hotell gör att kommunen måste godkänna lokalen ur både ett byggtekniskt och ett miljö- och hälsoperspektiv. Kontakta byggnadsnämnden i din kommun redan i planeringsstadiet för att undvika framtida problem.
Kostnaderna för att bygga om ett hotell
Vad kostar det egentligen att bygga om ett hotell? Det är svårt att säga exakt eftersom det beror på så många olika faktorer – fastighetens skick, läge, storlek och vilken typ av ombyggnad du vill göra. En fullständig budget är avgörande för att du ska kunna planera din satsning ordentligt.
Tänk inte bara på renoveringskostnaderna utan också på allt runt omkring: nya tillstånd, material, arbetskraft, tekniska installationer och kanske till och med kostnaden för att tillfälligt stänga hotellet. Kom också ihåg de löpande kostnaderna efter ombyggnationen – underhåll, personal, matinköp och energikostnader kan förändras beroende på vad du bygger om.
Här är några viktiga poster att ha med i budgeten:
- Renovering av rum, badrum, reception och gemensamma ytor
- Installation av tekniska system (el, vatten, ventilation)
- Kostnader för tillstånd, bygglov och inspektioner
- Inköp av nya möbler, sängar, köksutrustning
- Eventuella konsulttjänster (arkitekt, byggledare, inredare)
Fastigheten påverkar värdet på ditt hotell
När du bygger om ett hotell ökar du inte bara trivseln och standarden – du kan även höja själva fastighetens marknadsvärde. Hur mycket beror på var hotellet ligger, hur många rum det har, vilken standard du väljer och hur effektivt hotellet drivs efter renoveringen.
För att ta reda på fastighetens nya värde finns det flera metoder. Ortprismetoden innebär att man jämför med liknande hotellfastigheter som sålts i samma område. Ju bättre läge och skick din fastighet har, desto högre värde. I bruttokapitaliseringsmetoden räknar man ut fastighetspriset per intjänad hyreskrona, vilket visar hur lönsam byggnaden är.
Andra vanliga värderingsmetoder är:
- Avkastningsmetoden: värdet baseras på framtida överskott
- Köpeskillingskoefficientmetoden: priset jämförs med taxeringsvärdet
- Areametoden: fastighetens area jämförs med andra fastigheter
- Värdering per hotellrum: används ofta i hotellbranschen
Att känna till dessa metoder är bra, även om du anlitar en professionell värderare. Då kan du själv förstå hur din ombyggnation påverkar hotellets värde på sikt.
Hitta rätt personal efter ombyggnationen
När hotellet är ombyggt är det dags att bemanna verksamheten – och det är inte alltid enkelt. Ett hotell lever på sin service, så det är viktigt att anställa personal som brinner för att ta hand om gäster. Det gäller oavsett om det handlar om receptionen, köket eller städteamet.
För att hitta rätt personer kan du ställa situationsbaserade frågor vid intervjuer, som: ”Vad gör du om en gäst är missnöjd med rummet?” eller ”Hur hanterar du en dubbelbokning?”. Deras svar ger dig en tydlig bild av hur de tänker och om de har rätt inställning för att jobba på hotell.
Du behöver också tänka på att vissa roller kan kräva utbildning eller erfarenhet. Det kan vara en bra idé att redan under ombyggnationen fundera på vilken typ av personal du kommer behöva och börja rekryteringsprocessen i god tid.
Bygglov och regler för att bygga om hotell
Ett av de vanligaste misstagen vid ombyggnationer är att inte kolla bygglov i förväg. Bara för att en byggnad redan används som hotell betyder det inte att du får bygga om hur som helst. Du måste söka bygglov för större förändringar, till exempel om du vill bygga till nya våningar, ändra bärande konstruktioner eller byta användningsområde för vissa ytor.
Tänk också på att bygglovet kan ta tid att få – ibland flera månader. Därför är det smart att ha detta som en av de första punkterna på din att-göra-lista. Har du dessutom en arkitekt med i projektet, kan denne hjälpa dig att ta fram ritningar och underlag för bygglovsansökan.
Dessutom kräver vissa ombyggnationer en anmälan till miljö- och hälsoskyddskontoret, särskilt om det påverkar ventilation, vattenförsörjning eller avlopp. Här finns regler att följa för att säkerställa både hygien och miljösäkerhet.
Välj rätt strategi när du bygger om hotell
Ska du renovera hela hotellet på en gång eller ta det i etapper? Båda strategierna har sina fördelar. Om du stänger hela hotellet under en begränsad period går det snabbare att bli klar, men du tappar intäkter under tiden. Gör du det i etapper kan du hålla delar av verksamheten igång, men ombyggnationen kan ta längre tid och bli mer krånglig.
Tänk också på hur du vill positionera hotellet efter ombyggnaden. Ska det vara ett budgetalternativ, ett designhotell eller kanske ett familjevänligt spa-hotell? Ditt val påverkar inte bara inredning och funktioner, utan även vilken typ av gäster du attraherar – och hur du bygger om hotell.
